マンション投資も当然リスクがあります。マンション投資を行う前に、どのようなリスクがあるのか事前にしっかり確認しておきましょう。

1．賃貸のリスク

①空室がある場合

空室があると、家賃収入を得ることができないリスクがあります。そのため、物件の立地が非常に重要となります。都心部の駅近の立地でハイグレードな設備・仕様のマンションですと、ほぼ９９％の高い入居率を確保できております。また仮に１～２ヶ月の空室があった場合、年間の家賃収入が減る形になりますが、確定申告ではその分家賃の収入が減り、不動産所得のマイナスが大きくなり所得税・住民税の税金が所得に応じて戻ってきます。弊社では入居者からの解約通知を原則２ヶ月前通告にすることにより、家賃収入がある間に賃貸の募集をかけていきます。それにより空室期間の減少が可能になります。どうしてもご不安であれば弊社には、家賃保証システムもございますので、空室の場合でも査定家賃の９０％の賃料が保証され、リスクを回避できます。

②管理会社が倒産した場合

弊社の扱うマンションはオーナー様の所有権として登記されますので、仮に弊社が倒産した場合でも物件の所有者はオーナー様になります。オーナー様と入居者様の間で賃貸借契約を締結し、また弊社はオーナー様との間で管理委託契約を締結します。そのためオーナー様に代わり賃貸管理業務を遂行する立場になるので、弊社が倒産した場合でも家賃は入居者様から直接振り込まれます。

③家賃が下がった場合

家賃が下がると、家賃収入が少なくなります。そのため築年数がたっても家賃の相場が下がりづらい人気のエリア、建物が古くなってもしっかりとメンテナンスを行ってもらえる建物管理会社がついた物件を選ぶことがとても重要です。また仮に家賃が下がった場合年間の家賃収入が減るため、その分確定申告で不動産所得のマイナスが大きくなり所得税・住民税の税金が所得に応じて戻ってきます。

2．ローンのリスク

①金利が上昇した場合

変動金利の特徴として、年に２回（１０月１日・４月１日）金利の見直しが行われ、元金と利息の内訳が変わります。ただし、変動金利でも毎月の返済額は５年間一定となり、５年毎に返済額が見直されていきます。また、急激な金利上昇局面であっても毎月の返済額の上限は当初返済額の1.25倍とされてますので、極端に返済額が増えることはありません。
マンション経営の場合、建物部分の金利は経費で認められているので節税効果が高くなります。ただしリスクとして元本の返済スピードは鈍くなってしまいますが、一部繰り上げ弁済などをすることで調整は可能になります。むしろ金利上昇局面では物価が上昇しており、不動産の場合、家賃相場や不動産価格自体も上がっているケースが多いので、マイナス面だけではなく、プラス面もございます。ご自宅の住宅ローンについては、毎月返済額を含めて全てが自費でのご返済となりますので、固定金利もしくは早期返済等をおすすめします。

②働けなくなった場合

給与所得がなくなった場合、所得税・住民税の節税効果はなくなってしまいます。ですが、家賃の収入がきちんと入ってくれば毎月のローンの支払いは家賃収入から返済が可能です。またローンには、団体信用生命保険がついておりますので、8大疾病と診断され、所定の条件を満たした場合は、ローン残高がなくなる場合もあります。

3．売却のリスク

①価格が下がってしまう場合

仮にローンを利用してマンション経営を始めたのちに不動産価格が下がった場合でも、ローンの返済を毎月行っていますので購入価格を下回って売却した場合でも、その売却価格がローンの残債を上回っている時にはその差額は利益となります。
逆に売却価格がローンの残債を下回っているような場合は、家賃でローンの支払いをしてもプラス収支になり、かつ所得税・住民税の税金対策・生命保険がわりになっていますので、損をしてまで売却する必要はないと思います。
ローンの残債は、最終的に０円(完済)に向かって推移していくのに対し、不動産価格は下げ止まる推移になります。

②売却できるのか？

賃貸用マンションの場合は家賃収入を得るので、投資目的として入居中の状態でオーナーチェンジされていきます。賃貸用マンションは家賃の収入から利回り計算され、収益還元法により不動産価格が決まります。
弊社の取り扱う物件は購入されたあとでも、ご売却のご相談も承っております。ただし、現金や株式売買と比較して売却するまでに時間がかかります。

③売却にはお金がかかるのか？

不動産の売却時には、仲介取引の場合、仲介手数料3%と6万円が必要となります。またローンで所有されている場合、ローン残金を一括返済する為の銀行手数料・抵当権の抹消費用などが別途かかります。

4．天災地変のリスク

①地震

ワンルームタイプのマンションは、オフィスビル、駅ビル、など他の建物に比べて構造上壁の数が多く、壁が柱の役割を果たしているので耐震性に非常に優れているといわれています。さらに耐震基準は、昭和５６年６月１日施行の建築基準法の改正で大幅に見直されており、とりわけマンションは設計上の法規制が厳しく、基礎についても地盤改良や支持層といわれる固い岩盤まで杭が打たれています。実際に１９９５年の阪神大震災、２０１１年３月１１日の東日本大震災では、昭和５６年以降に建てられた新耐震基準のワンルームタイプマンションの倒壊は０棟といわれています。現在の日本のマンションの耐震性が証明された形となりました。よりご安心頂く方法として、年間５０００円前後の掛け金で地震保険にご加入いただくことも可能です。

②火災

ローンを利用してご購入される場合、必ず火災保険への加入が求められています。また、入居者との賃貸借契約時に、別途 家財保険・借家人賠償保険・近隣賠償保険への加入を義務付けております。そのため万が一入居者が火災などを起こした場合は、オーナー様に賠償金が支払われます。

③津波・液状化現象

津波や液状化現象による物件の損壊・破損のリスクがあります。ただ、鉄筋コンクリートのマンションが建設される場合、地盤改良や支持層といわれる岩盤まで杭を打ち込み、建設されていますので、液状化現象が起こるリスクは少なくなっております。液状化で問題なのは戸建てやアパートなど地盤改良されていない土地の上に建てられた建物といわれています。津波においては、特に都心部は地形上、東京湾に囲まれているため津波の影響を受けづらいといわれています。

建築基準法の変還

年代	大地震と耐震基準の見直し
大正13年1924年	大正12年 関東大震災（M. 7.9) ○耐震に関する規定の制定 ・「市街地建造物法」に水平震度を0.1以上とする地震力の規定の新設。
昭和25年1950年	昭和25年 福井地震（M. 7.3) ○建築基準法の施行 ・水平震度を0.2に変更、許容応力も変更。
昭和46年1971年	昭和43年 十勝沖地震（M. 7.9) ○建築基準法施行令の改正 ・RC柱の帯筋の規定の見直し。（帯筋間隔を30cm以下から15cm以下、梁及び柱脚付近は10cm以下に強化）
昭和56年1981年	昭和53年 宮城県沖地震（M. 7.4) ○建築基準法施行令の改正 ・RC柱の帯筋比の規定の新設（0.2%以上） ・水平震度から階せん断力係数への見直し ・耐震計算について、2次設計の規定の新設
平成7年1995年	平成7年 阪神・淡路大地震（M. 7.2) ○建築省告示の改正 ・S造の柱脚部の安全確認 ・RC造、SRC造の層崩壊防止の規定の見直し・剛性率に応じたFsの数値の見直し
平成12年2000年	○建築基準法の改正 ・仕様規定の明確化・新たな仕様規定の追加（ステンレス鋼等） ・木材の許容応力度、材料強度の見直し・荷重、外力の見直し（積雪荷重、風圧力） ・法第38条の廃止・限界耐力法の新設・計量法の改正に伴うSi単位化
平成17年2005年	平成16年 新潟中越地震（M. 6.8) ○建築基準法の改正 ・エネルギーの釣合いに基づく耐震計算法の新設
平成19年2007年	平成19年 能登半島地震（M. 6.9) ○建築基準法の改正 ・指定構造計算適合性判定機関による構造計算審査の実施

5．キャッシュフローのリスク

①お金がかかることがあるのか？ （修繕・リフォーム・その他通常において）

投資用マンションを購入されると、毎月のローンの返済以外に毎年固定資産税・都市計画税、不動産購入時に不動産取得税などがかかります。またそれ以外にお部屋の修繕・リフォーム代がかかる場合がございます。

6．家賃下落のリスク

①老朽化したマンションは、入居者がつきにくくなるので建物管理が重要です。

まずしっかりとした建物管理業務を行う管理会社が、管理を行っているマンションを選ぶ事が大切です。管理会社がしっかりしていれば毎月の修繕積立金を使って排水管を取り替えたり、１０～１５年に一度外壁のタイルを高圧洗浄で汚れを落とし新築同様に生き返らせたり、マンションの共用部分の清掃業務を行う事により、居住性の悪化を防ぐ事ができます。マンションの維持管理を行っていくことが建物管理会社の仕事です。そうした長期修繕計画やきめ細やかな管理によって、安定した入居者と家賃収入を確保することが可能になってまいります。
また、専有部分(お部屋)の内装については、入居者が入れ替わる毎にクリーニングを行ないますので、築年数が経ったマンションでも単身者向けの賃貸用マンションの専有部分(お部屋)は綺麗な状態で維持されていきます。

②場所選び・家賃設定をしっかりすることがポイントです

「築年数が経過すると家賃が下がるでしょ？」というご質問をよくいただきます。正直、設定された賃料によっては下がる場合があります。周辺相場の家賃と比較して新築時の高い家賃で設定されていた場合、築年数が経った時には周辺相場の家賃へと下がるのが当然です。場所によっては、相場家賃が下がりづらい人気のエリアもございます。弊社の場合は、周辺相場の家賃よりも低めの家賃設定をし資金計画を立てています。
また、入居者の入居時の初期費用(敷金・礼金・仲介手数料)を抑えて賃貸募集をかけることにより、賃貸稼働率を上げていく工夫をおこなっております。